Gestion locative

Exposé des motifs de la réforme du droit sur la copropriété
Law Reform Commission of Mauritius [LRC] Report New Regime for «Copropriété» [November 2012]

1. Les dispositions des articles 664 à 664-96 qui régissent actuellement la copropriété des immeubles bâtis, ont été introduites en 1978 dans le Code civil mauricien.
   Ces dispositions sont analogues à celles de la loi française du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967.
   Cette introduction in extenso de la loi française dans le Code Napoléon s'est effectuée sans concertation avec les praticiens de la gestion immobilière et sans tenir compte du particularisme de la société mauricienne qui, à cette époque, se singularisait par la rareté des immeubles collectifs et par une certaine inexpérience de leurs copropriétaires à la pratique d'une administration commune. Il n'est donc pas étonnant que, trente ans plus tard, le bilan de cette réforme ne soit pas tout à fait positif et que la réglementation de la copropriété fasse l'objet d'un certain nombre de critiques. D'autant que la loi française, trop complexe et trop lourde à manier, est aussi critiquée par une partie notable des praticiens et des juristes français qui proposent de la réformer totalement pour la remplacer par des dispositions plus souples et mieux adaptées à la réalité du contexte immobilier.
   Les mêmes critiques sont, en outre, formulées au Québec qui a, comme l'Ile Maurice, introduit purement et simplement la loi française de 1965 dans sa réglementation de la copropriété.
   Ces critiques doivent être prises en compte et le droit mauricien doit être, en conséquence, réformé. Tels sont les objectifs principaux de l'avant-projet de loi sur la copropriété immobilière dont les grandes lignes sont exposées ci-dessous.
2. Le texte actuel est trop complexe et parfois-même trop confus. Il est donc proposé donc un texte beaucoup plus clair et beaucoup moins long, une présentation plus rigoureuse, la suppression, dans les dispositions, de tous les détails abondants et de toutes les références inutiles et surtout le rejet, dans la mesure du possible, des expressions juridiques inaccessibles aux personnes non-initiées, c'est-à-dire à la plupart des copropriétaires.
3. La seconde série de critiques formulées par les praticiens porte sur l'excès de formalisme des textes qui régissent actuellement la copropriété : tout ça est, non seulement une source inutile de contentieux - copropriétaires qui, de mauvaise foi, essaient de faire annuler les délibérations lorsque le formalisme n'a pas été respecté -, mais encore et surtout une source de dépenses importantes (frais de courrier, de photocopies, de syndic chargé de veiller au respect du formalisme...etc.).
   Il faut donc mettre un terme à ce formalisme dès lors qu'il est inutile ou favorise les contestations et, par voie de conséquence, incite au contentieux. Le nouveau texte de l'avant-projet tente donc de moduler les règles en fonction de la grandeur ou de la nature de l'immeuble.
4. Sept ans après, le 12 avril 2019, une nouvelle loi s’applique (140 articles, contre 400 en France…).
5. Pour les syndics : nouveaux outils dans la lutte contre les impayés de charges, d’autant que nombre de propriétaires ne résident pas sur place. En contrepartie, tout syndic doit détenir une assurance professionnelle en responsabilité civile (RCP), et une garantie sur les fonds détenus.
6. Les arpenteurs sont aussi mieux définis et encadrés.
7. Pour les copropriétaires : obligation de la création d’un fonds de prévoyance, abaissement des seuils de majorités pour faciliter l’entretien des sites, réécriture du volet VEFA.
8. Pour les « Smart Cities » créées par la loi en 2015 : ammendement du Code Civil avec création des Associations foncières urbaines libres (AFUL) permettant de gérer de manière souple l’ensemble hétérogène des propriétaires fonciers. Jusqu’alors, un seul article du Code Civil régissait les associations syndicales.
9. Tout ceci était indispensable, car, en 2050, 60% de la population mauricienne devrait être urbaine.

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